海西州人民政府办公室关于印发《海西州乡镇事业单位公开招聘工作人员实施办法（试行）》的通知

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黑龙江省大庆市人民政府


大庆市人民政府关于印发《大庆市人民政府工作规则》的通知
庆政发〔2005〕2号

各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：
　 《大庆市人民政府工作规则》已经2005年2月23日召开的市政府第二次常务会议通过，现予印发。


二○○五年二月二十五日




第一章　总 则



第一条 为认真履行市政府法定职责，规范市政府及其组成人员、工作人员的工作程序和职务行为，加强市政府机关自身建设，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《黑龙江省人民政府工作规则》，制定本规则。

第二条 市政府工作以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的路线、方针和政策，加强执政能力建设，坚持以人为本，执政为民，树立和落实科学发展观，全面履行政府职能，实行科学民主决策，坚持依法行政，强化行政监督，形成行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政管理体制，建设“学习型、服务型、创新型、法治型、廉洁型”政府。

第三条 市政府及各部门要严格履行宪法和法律、法规赋予的职责，坚持解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新；依法行使职权，进一步转变政府职能、管理方式和工作作风，提高行政效能，全心全意为人民服务。



第二章　组成人员职责



第四条 市政府由下列人员组成：市长、副市长、秘书长、各委办主任、各局局长。

第五条 市政府实行市长负责制，市长领导市政府的工作。副市长协助市长工作。

第六条 副市长按分工负责处理分管工作。受市长的委托，负责其他方面的工作或专项任务，并可代表市政府进行外事活动。

秘书长在市长领导下，负责处理市政府的日常工作。

第七条 市长较长时间离开本市期间，由常务副市长主持市政府工作。

第八条　各委办主任、各局局长负责本部门的工作。



第三章　全面履行政府职能



第九条 市政府及各部门要加快政府职能转变，全面履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职能。

第十条 健全宏观调控体系，主要运用经济、法律手段和必要的行政手段，引导和调控经济运行，调整和优化经济结构，发展接续产业，支持服务石油石化大企业改革发展，加大招商引资力度，扩大对外贸易与经济合作，实现经济发展、就业增加、物价稳定和财政收支平衡。

第十一条 加强市场监管，创造公平和可预见的法制环境，完善行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监管体系，建立健全社会信用体系，实行信用监督和失信惩戒制度，整顿和规范市场经济秩序，建设统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。

第十二条 认真履行社会管理职能，完善社会管理政策，依法管理和规范社会组织、社会事务，妥善处理社会矛盾，维护社会秩序和社会稳定，促进社会公正。健全完善社会保障、社会救助体系。加强城乡基层群众性自治组织和社区建设。培育、引导各类民间组织健康发展。依法建立健全各种突发公共事件应急机制，提高政府应对公共危机的能力。

第十三条 强化公共服务职能，完善公共政策，健全公共服务体系，努力提供公共产品和服务，推进部分公共产品和服务的市场化进程，建立健全公共产品、服务的监管和绩效评估制度，简化程序，降低成本，讲究质量，提高效益。



第四章　实行科学民主决策



第十四条 市政府及各部门要完善群众参与、专家咨询和政府决策相结合的决策机制，健全重大决策的规则和程序，实行依法决策、科学决策和民主决策。

第十五条 全市国民经济和社会发展长期规划和年度计划、财政预算、宏观调控和改革开放的政策措施、市政府规范性文件、重点建设项目、大额资金的使用等重大决策，由市政府全体会议或常务会议审议或决定。

第十六条 市政府各部门提请市政府讨论决定的重大决策或建议，必须以基础性、战略性研究或发展规划为依据，经过专家或中介机构的论证评估或法律分析；涉及相关部门的，应充分协商；涉及县、区或企事业单位的，应事先征求意见；涉及人民群众切身利益的，一般应通过社会公示或听证会等形式听取意见和建议。

第十七条 市政府在做出重大决策前，根据需要通过召开座谈会、听证会、论证会等形式，直接听取民主党派、群众团体，人大代表、政协委员和专家学者等方面的意见和建议。

第十八条 开展经常性的民情民意调查。完善民情民意调查网络，对经济社会发展中的重大问题以及人民群众关心的热点问题定期进行抽样调查和其他形式的调查，以此作为决策的重要依据。

第十九条 市政府及各部门要定期对决策执行情况进行跟踪与反馈，并适时调整和完善有关决策。要加强对决策活动的监督，按照“谁决策，谁负责”的原则，逐步建立决策责任追究制度，实现决策权与决策责任相统一。



第五章　坚持依法行政



第二十条 认真贯彻落实国务院《全面推进依法行政实施纲要》。市长是市政府依法行政的第一责任人；副市长按照分工对分管部门和战线的依法行政工作负主要责任；市长助理、秘书长和副秘书长按分工协助市长、副市长做好职责范围内的依法行政工作；市政府各部门的主要负责人是本部门或者本系统依法行政的第一责任人。

第二十一条 市政府及各部门要按照依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、诚实守信、权责一致的要求行使行政权力，依法规范行政权力，强化政府责任，不断提高依法行政的能力和水平。

第二十二条 市政府及各部门制定的规范性文件，必须符合宪法、法律、法规、规章以及国家和省的方针政策。涉及两个以上部门职权范围的事项，应由市政府制定规范性文件，或由有关部门联合制定规范性文件。及时修改或废止不合时宜的规范性文件。市政府各部门的规范性文件要依法及时报市政府备案，由市政府法制办公室审查并定期向市政府报告。

第二十三条 提请市政府讨论、审议的规范性文件草案由市政府法制办公室审查或组织起草。市政府规范性文件的解释工作由市政府法制办公室承办。

第二十四条 市政府各部门应积极履行法定职责，依法规范行政行为，特别是依法规范行政处罚、行政强制、行政审批、行政许可、行政确认、行政收费等行为，保证行政执法行为主体合法，程序正当，符合公开、公平、公正、高效、便民、诚信原则。

第二十五条 要按照行政执法与经济利益脱钩、与责任挂钩的原则理顺行政执法体制，科学配置执法机关的职责和权限。实行行政执法责任制和执法过错追究制，切实做到严格执法、公正执法、文明执法。



第六章　加强行政监督



第二十六条 市政府要自觉接受市人大及其常委会的监督，向其报告工作、接受质询；接受市政协的民主监督，虚心听取意见和建议。

第二十七条 市政府各部门要按照行政诉讼法及有关法律、法规、规章的规定，自觉接受司法监督和监察、审计等部门的专项监督。对发现的问题，要认真查处和整改，并向市政府报告。

第二十八条 市政府及各部门要切实加强行政系统内部层级监督，严格执行行政复议法、《黑龙江省规范行政执法条例》和市政府有关规定，及时发现并纠正违法或不当的规范性文件和行政行为，并主动征询和认真听取县、区政府及其部门的意见和建议。

第二十九条 市政府及各部门要重视人民群众来信来访工作，进一步完善信访制度，确保信访渠道的畅通。市政府及各部门领导要定期接访并亲自阅批重要的群众来信。

第三十条 市政府及各部门要接受新闻舆论和群众的监督。对新闻媒体和群众反映的问题，要积极主动地查处和整改，重大问题的整改情况要向社会公示。要积极推进政务公开，依法发布政务信息，畅通群众知情、参与和监督的渠道。



第七章　工作落实与协调



第三十一条 市政府及各部门要加强工作的计划性、系统性和预见性，搞好年度工作安排，并根据形势和任务的变化及时做出调整。

第三十二条 对国家、省及市委、市人大的决策部署和批办的重要工作，市政府工作报告、常务会议、市长办公会议确定的重点工作，建立工作落实责任制度，明确责任领导、责任部门和具体责任人。市政府领导要亲自抓落实，对跨部门或职能交叉的工作，分管领导难以解决的，应及时提交市政府常务会议或市长办公会议进行落实。

第三十三条 要加强督办检查工作，注重督查调研、民情调查、明查暗访工作，建立工作落实情况报告和通报制度。市政府办公室对工作落实情况进行督促检查，及时报告市政府有关领导，并在年中和年末予以通报。

第三十四条 市政府及各部门要坚持各负其责、分级协调的原则，加强工作的协调。各部门所协调事项均由部门负责人先行协调，协调达不成一致意见时，由负责本系统工作的副秘书长、市长助理或副市长协调。对涉及两位以上分管副市长的工作，协调不能达成一致意见时，由常务副市长协调。



第八章　学习和调研制度



第三十五条 市政府领导要做学习的表率，密切关注国内外经济、社会、科技等方面的发展变化，充实新知识，丰富新经验，不断提高理论水平和理政能力。

第三十六条 通过举办讲座、参加培训和考察学习等方式，组织市政府领导学习经济、科技、法律和现代管理等方面知识，学习先进经验。市政府秘书长负责学习计划的制定和安排落实工作。

第三十七条　市政府领导要结合市政府重点工作及分管工作中的热点、难点问题，开展深入细致的调查研究，了解情况，指导工作，解决实际问题。每年到基层调研的时间累计不少于1个月，调研题目由市政府领导根据工作需要自行确定，并亲自撰写一两篇具有指导意义的调研报告。



第九章　会议制度



第三十八条　市政府实行市政府全体会议、常务会议和市长办公会议、市长工作例会制度。

第三十九条　市政府全体会议由市长召集和主持，副市长、市长助理、秘书长、副秘书长和各委办主任、各局局长参加。

市政府全体会议的主要任务是：

（一）传达贯彻上级领导机关及市委的重要工作部署，贯

彻落实市人民代表大会决议；

（二）通报、分析全市经济和社会发展形势；

（三）总结和部署市政府工作；

（四）讨论决定市政府工作中的重大事项；

（五）提出全市改革开放、经济发展和社会稳定的实施意见。

市政府全体会议每年至少召开一次。

第四十条　市政府常务会议由市长召集和主持，副市长、市长助理、秘书长参加。

市政府常务会议的主要任务是：

（一）传达贯彻上级领导机关及市委、市人大的决定、决议和会议精神，并提出贯彻意见；

（二）讨论决定市政府下发的规范性文件；

（三）讨论决定呈报上级政府或市委的重要事项和提请市人

大审议的重要事项；

（四）讨论决定市政府工作中的重要事项。

市政府常务会议必须有常务会议成员半数以上到会方能举行。副秘书长和有关部门、单位负责人列席会议。

第四十一条　市长办公会议由市长或市长委托常务副市长召集和主持，其他相关的市政府领导和有关部门负责人参加。

市长办公会议的主要任务是：

（一）传达省政府及其部门有关文件精神，研究贯彻落实意

见；

（二）研究处理市政府工作中的重要问题和紧急事项；

（三）听取市政府有关部门重要的专项汇报；

（四）通报和讨论市政府其他事项。

第四十二条 市长工作例会由市长召集和主持，副市长、秘书长参加。

市长工作例会的主要任务是：

（一）通报分管工作进展情况；

（二）研究安排近期工作；

（三）沟通协调工作运行中亟待解决的一些问题。

市长工作例会根据工作需要不定期召开。

第四十三条 提请市政府全体会议、常务会议、市长办公会议讨论的议题，由副市长把关提出，秘书长初审协调后，报常务副市长、市长批准，按轻重缓急安排上会。议题内容涉及法律、法规的，须经市政府法制办公室审核；涉及其他部门的，会前应与相关部门协调一致，未经协调或存在意见分歧的议题，原则上暂缓上会。市政府全体会议、常务会议、市长办公会议的组织工作由市政府办公室负责。市政府常务会议议题材料要在会前3日内送达会议组成人员阅研。

第四十四条　市政府领导和其他有关人员要严格遵守纪律和制度，认真参加会议。不能出席市政府全体会议、常务会议、市长办公会议、市长工作例会，应向市长请假。

第四十五条　市政府常务会议、市长办公会议纪要，由市长或市长委托常务副市长签发。

市政府全体会议、常务会议和市长办公会议讨论决定的事项，宜于公开的，应及时报道。新闻稿须经秘书长审定。

第四十六条　根据工作需要，市长、副市长主持召开市政府专题会议，会议纪要由会议主持人签发。市长或副市长委托市长助理、秘书长、副秘书长主持召开的市政府协调会议，一般情况下不出会议纪要，确需出会议纪要的，会议纪要由分管副市长签发；涉及两位以上副市长分管工作的，由常务副市长或市长签发。

第四十七条　市政府各类会议议题涉及人事、机构编制、城市规划、土地、重点建设项目等事项，须会前报市长同意，严格按照规定的程序运作；涉及财税政策、资金安排、国有资产变更重组、重大改革措施及重大行政诉讼案件等事项，会前须征求市长意见。

第四十八条 市政府及各部门召开的工作会议，要减少数量，控制规格，严格审批。以市政府名义召开的全市性专业会议，会议承办部门会前需填写会议申报单，报市政府办公室初审后，送市政府分管领导审定。要求县、区长参加会议的，须由市长批准。全市性会议应尽可能采用电视电话会议等快捷、节俭的形式召开。



第十章　公文审批



第四十九条　各县、区和市政府各部门报送市政府的公文，应当符合《国家行政机关公文处理办法》的规定。除市政府领导交办事项和必须直接报送的绝密事项外，一般不得直接向市政府领导个人报送公文。市政府各部门报送市政府的请示性公文，部门间如有分歧意见，主办部门要主动协商，不能取得一致意见的，应列出各方理据，提出办理建议。

第五十条　各县、区和市政府各部门报送市政府审批的公文，由市政府办公室提出拟办意见或转有关委办局提出办理意见后，按分工报市政府领导审批。涉及资金、项目、人事等重大问题的，报送市长审批。市政府领导对报送的公文应及时阅处。

第五十一条　市政府发布的决定、命令和规范性文件，向市委、市人大呈报的公文，向省政府报送的公文，省政府领导批示办理的公文，由市长签署。

第五十二条　以市政府名义发文，由市政府各部门代拟文稿，市政府办公室初审，市政府办公室主任审核，分管副市长审定，市长签发。市政府领导及各部门应严格履行审批程序，杜绝违反程序越级审批。

以市政府办公室名义发文，由市政府办公室主任或市政府秘书长签发；如有需要，可由市政府分管副市长或市长签发。

市政府及市政府办公室的公文，除需要保密的外，应及时公布。

第五十三条　市政府领导在各类会议上的讲话，会上已经印发的不再另行印发；会上没有印发而又确需印发的，经市政府领导批准后，由市政府办公室在《情况通报》上刊发。

第五十四条 市政府及各部门要进一步精简公文，提高质量。部门职权范围内的事务，由部门自行发文或联合发文，不得要求市政府批转或市政府办公室转发；各种领导小组、指挥部、组委会等常设、非常设临时机构工作范围内的事项，一律自行行文。要加强政府系统办公自动化建设，实现公文网上审批、传递，提高公文运转效率。



第十一章　作风纪律



第五十五条　市政府领导下基层要轻车简从，减少陪同和随行人员，简化接待，不要县、区负责人到辖区分界处迎送。

第五十六条　市政府领导原则上不出席由县、区和部门组织的庆典、剪彩及地方节日等活动，确需领导参加的活动，由活动组织部门报市政府办公室协调安排。

第五十七条　需市政府主要领导出席的会议、活动，有关部门须提前报市政府办公室，由秘书长协调安排。

第五十八条　市政府领导出席会议活动、外出考察或下基层调研的新闻报道和外事活动安排，按有关规定办理。

第五十九条　市政府和各部门领导要严格遵守国家和省、市有关廉政建设的规定，廉洁从政，严格要求亲属和身边的工作人员，不得利用特殊身份拉关系、谋私利。

第六十条　市政府组成人员必须坚决执行市政府的决定，如有不同意见可在市政府内部提出，在市政府没有重新做出决定前，不得有任何与市政府决定相违背的言论和行为；代表市政府发表讲话或文章，以及个人发表涉及未经市政府研究决定的重大问题及事项的讲话或者文章，事先须经市长同意。

第六十一条　副市长、秘书长离市外出或休养，应向市长请假。

市长助理、副秘书长，各部门主要负责人离市外出或休养，应向协助工作的副市长或分管副市长请假，并通知市政府办公室，由市政府办公室向市长报告。

外出领导应将外出时间、地点、联系方式等有关事项，通知市政府办公室，以便随时联络。

第六十二条　市政府及各部门要提高行政效率和建立快速反应机制。对职权范围内的事项要按程序和时限积极主动地办理，对不符合规定的事项要坚持原则不得办理；对因推诿、拖延等官僚作风造成影响和损失的，要追究责任；对越权办事、以权谋私等违规、违纪、违法行为，要严肃查处。
市政府各有关部门对重大安全事故、刑事治安案件、群体性上访、灾情疫情及其他可能影响社会稳定、危害国家和人民生命财产安全的紧急重大情况，应及时向市政府办公室报告，或视情况直接向市政府领导报告，并及时做好处置工作。对因迟报、漏报、瞒报和处理不当造成影响和损失的领导和工作人员，要追究责任。



第十二章 附　　则



第六十三条 本规则自公布之日起执行。原《市政府工作规则和自身建设的若干规定》（庆政发〔2003〕21号）同时废止。

广东省人大常委会


广东省物业管理条例



(1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订)



第一章 总 则



第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 各级人民政府应当规范物业管理工作，保障业主对物业依法享有的管理权，促进物业管理向专业化、市场化发展，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展。



第二章 物业管理区域



第七条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。

第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。



第三章 业主、业主大会及业主委员会



第十条 房屋的所有权人为业主。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

第十一条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告。

第十三条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

第十四条 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

第十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

第二十条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十一条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

第二十三条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；

（五）配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

（六）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。

第二十五条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

第二十六条 业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录和会议决定；

（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。

物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第二十八条 业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

第二十九条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。

第三十条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（五）业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十二条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

第三十三条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

第三十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第三十五条 业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。



第四章 前期物业管理



第三十六条 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。

物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十七条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。

实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。

第三十八条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

第三十九条 县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前条规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

第四十条 建设单位在交付物业前，应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。

第四十一条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。

物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。

第四十二条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）物业及配套设施的产权清单；

（六）物业服务用房的清单;

（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

第四十三条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。

物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。



第五章 物业管理服务



第四十四条 业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第四十五条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。

第四十六条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第四十七条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

第四十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。

第四十九条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

第五十条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第五十一条 物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：

（一）第四十二条规定的资料；

（二）物业服务用房；

（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；

（五）其他应当移交的财物、资料。

第五十二条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的，可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理。

业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。



第六章 物业的使用和维护



第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。

第五十四条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。

第五十五条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）损毁树木、园林；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（十）乱丢垃圾，高空抛物；

（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

第五十六条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

第五十七条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第五十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第五十九条 业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

第六十条 共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

第六十一条 物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。

物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。



第七章 法律责任



第六十二条 建设单位未按照本条例第十二条规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报告并在物业管理区域公告的，或者未按照本条例第十四条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处五万元以下的罚款。

建设单位未按照本条例第三十八条规定提供物业服务用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，责令向业主大会交纳相应价款，用于解决物业服务用房，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

第六十三条 物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：

（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；

（二）损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，可处五万元以上二十万元以下的罚款。

物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定，擅自提高收费标准，增加收费项目的，由县级以上人民政府价格行政主管部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

第六十四条 物业服务企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等行为的，应当依法承担民事责任；对违反治安管理的行为，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十五条 业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。

业主委员会违反法律法规规定，严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，由政府有关部门依法追究责任。

第六十六条 业主委员会委员违反本条例第三十条规定的，由县级以上人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会，业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并给予警告。

第六十七条 违反本条例规定，泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的，依法追究法律责任。

第六十八条 违反本条例第五十五条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反第一项规定的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

（二）违反第二项、第四项、第五项规定的，由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。

（三）违反第三项规定的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款；逾期未拆除的，县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

（四）违反第六项、第七项规定的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；对个人可以处一万元以下的罚款；对单位可以处二十万元以下的罚款。

（五）违反第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项规定的，由相关行政主管部门依法查处。

第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，尚未构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第八章 附则



第七十条 本条例所称共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。

本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

第七十一条 本条例自2009年3月1日起施行。