中华人民共和国财政部公告（１９９８年第３号）

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　　一、基本案情

　　周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

　　二、分歧

　　法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

　　第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。

　　三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：

　　本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。

　　何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起　物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。

　　由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

　　因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

　　（作者单位：湖南省道县人民法院）
国家粮食局


国家粮食局办公室关于印发《国家粮食局机关政务公开暂行办法》的通知


各司、室，军粮供应中心、标准质量中心：
为进一步健全政务公开工作机制，提高行政行为的透明度和办事效率，建设行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政机关，按照《国务院工作规则》和《国家粮食局工作规则》的有关规定，我们制定了《国家粮食局机关政务公开暂行办法》，已经局长办公会议讨论通过。现印发给你们，请认真学习并贯彻执行。


国家粮食局机关政务公开暂行办法
（2005年7月）

第一条 为进一步贯彻“三个代表”重要思想，健全政务公开工作机制，提高行政行为的透明度和办事效率，保障人民群众的知情权、参与权和监督权，促进机关及其工作人员科学、民主决策和依法履行职责，建设行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的行政机关，依据《国务院工作规则》和《国家粮食局工作规则》，制定本办法。
第二条 本办法适用于国家粮食局在履行行政管理职能和提供公共服务过程中，依据法律、法规规定，向管理和服务对象以及社会公众公开相关政务信息的活动。
第三条 政务公开要坚持严格依法、真实准确、及时便民的原则。要严格按照法律、法规和政策规定，对各类行政管理和公共服务事项，除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的外，都要如实公开。要按照规定的程序和制度，对应该公开的事项，采用方便、快捷的方式及时公开。
第四条 建立国家粮食局政务公开联席会议制度。联席会议由办公室、调控司、政策法规司、监督检查司、财务司、流通与科技发展司、人事司等单位和监察部驻局监察局（以下简称驻局监察局）组成，负责研究、确定推进国家粮食局政务公开工作的重要问题。
第五条 办公室负责具体组织实施本办法，建立健全政务公开制度，管理和指导主动公开政务信息工作，负责编写政务公开信息目录，负责受理和批分向国家粮食局提出的政务信息公开申请，会同驻局监察局监督检查政务公开工作，保障政务公开规范运行，有关司、室负责向申请者提供所需信息（包括通过国家粮食局政府网发布）。
国家粮食局各司、室和承担行政职能的直属事业单位要依据职责，做好行政许可、项目审批和招投标、公务员考试录用、公开选拔任用领导干部以及涉及公众、企业和社会利益的文件等方面的政务公开工作。
政策法规司负责行政复议、行政诉讼的有关工作，负责完善和实施国家粮食局新闻发布制度，通过新闻发布会适时发布政务信息。
第六条 向管理和服务对象以及社会公众公开的信息包括以下内容：
（一）国家粮食局的机构设置、职责范围和各司室及直属单位、联系单位的联系方式；
（二）局机关领导成员的履历、领导成员变更情况；
（三）由国家粮食局负责实施和监督执行的国家粮食政策、相关法律、法规、规章及其它规范性文件；
（四）重大投资项目审批、项目招投标及其它行政许可、行政管理事项的受理部门、内容、依据、条件、程序、标准、申报范本、办理时限和办理结果等；
（五）公务员考试录用、粮食行业表彰、专业技术执业资格和职业技能鉴定，以及公开选拔任用领导干部的条件、程序、结果等情况；
（六）负责政务公开及其监督部门的名称和联系方式；
（七）局机关职责范围内的其它公开信息和行政审批事项等。
第七条 下列政务信息可以依法免予向社会公开：
（一）确定为国家秘密和涉及国家安全的信息；
（二）机关内部研究讨论、审议的工作信息；
（三）涉及商业秘密或者企业以不公开为条件所提供的信息；
（四）与行政执法有关、公开后可能会影响检查、调查、取证等执法活动的信息；
（五）法律、法规规定不得公开的信息；
（六）其它不宜公开的信息。
第八条 政务公开的程序：
（一）信息拥有单位按本办法或者按有关领导的指示、决定，提出信息公开要求；
（二）信息拥有单位对需要公开的信息进行核实；
（三）依照《中华人民共和国保守国家秘密法》和有关保密规定进行保密审查；
（四）根据信息内容和职责权限由本单位负责人、局办公室负责人审核后报局领导审核批准；
（五）采取适当方式进行公开；
（六）通过各种渠道收集对所公开信息的反馈意见；
（七）做好所公开的信息载体的存档工作。
以上信息拥有单位是指信息内容的主管司、室和局直属单位、联系单位。
局机关各单位根据工作需要认为应当公开的信息，可以向信息拥有单位提出信息公开的建议；信息拥有单位应当认真研究并尽快予以答复。
经常性工作中需要定期公开的信息，可以授权经办单位审核批准。
第九条 政务公开的途径。国家粮食局主动公开的信息主要通过国家粮食局政府网（www.chinagrain.gov.cn）和中国粮食经济杂志、粮油市场报，还可根据信息的内容和特点，采用下列一种或几种方式予以公开：
（一）新闻发布会；
（二）媒体（广播、电视、报刊等）；
（三）公告栏、公开栏等；
（四）政务公开指南、政务公开信息目录；
（五）其它方式。
第十条 属于重大决策的事项，决策过程中应当采用下列一种或者几种方式公开征求意见：
（一）征集、听取管理和服务对象、相关单位以及社会公众的意见和建议；
（二）组织有关方面的专家进行咨询、论证；
（三）依法举行听证会；
（四）其它适当的方式。
第十一条 公民、法人和其它组织有权依据本办法要求国家粮食局向其提供有关的政务信息，可以采用信函、电报、传真等形式向国家粮食局办公室提出申请。申请内容包括：公民、法人和其它组织的姓名或者名称、身份证明、联系方式；所需政务信息的内容描述。
第十二条 办公室收到申请后及时登记，并批分有关单位给予答复：
（一）属于公开范围的，应当告知申请人可以获得该政务信息的方式和途径；
（二）属于免予公开范围的，应当告知申请人不予公开的理由和法律依据；
（三）不属于国家粮食局掌握范围的，应当尽可能告知申请人能够确定该信息掌握机关的名称和联系方式；
（四）申请公开的政务信息不存在的，应当告知申请人；
（五）申请公开的内容不明确的，应当告知申请人更改、补充申请。
第十三条 对公民、法人和其它组织的申请，除可以当场予以答复的外，应当自登记之日起15个工作日内答复；情况复杂的经主管领导批准可以延长10个工作日。
第十四条 依申请公开形式：
（一）以文书、图片、照片等形式存在的信息，可提供复印件，或者安排查阅；
（二）以胶卷、磁带、软盘、视听资料等可复制方式存在的政务信息，可根据申请提供复制副本或安排观看；
（三）以计算机可读取形式存在的信息，可根据申请提供打印记录或者磁盘复制件；
（四）提供内容摘要或摘录；
（五）口头告知相关内容。
第十五条 政务公开工作所需经费纳入年度预算，以保障政务公开工作的正常进行。
第十六条 政务公开的责任及监督检查：
（一）局机关实行政务公开责任制。各单位主要负责人承担本单位政务公开的组织领导责任，负责职责范围内应政务公开的相关文件、资料的审核，确保所提供信息的准确性，并按照程序办理政务公开规定的手续后，及时送指定媒体对外发布。
（二）办公室会同驻局监察局负责对各单位政务公开执行情况进行协调和监督检查，提出改进工作的建议和意见。驻局监察局负责受理服务对象以及社会公众对局机关有关政务公开工作的投诉、举报、控告，并查处相关问题。
第十七条 对违反本办法，有下列情形之一，对工作带来不利影响并造成损害后果的直接责任人，由所在单位予以批评教育和限期改正；对情节严重的直接责任人，由所在单位、人事司和驻局监察局提出行政处理意见：
（一）应当公开的信息而未公开的；
（二）应当及时公开而没有及时公开的；
（三）公开信息不真实的；
（四）在信息公开过程中侵犯公民、法人和其它组织合法权益的；
（五）擅自对外发布不宜公开的信息的。
第十八条 政策法规司对公民、法人和其它组织认为局机关政务公开行为侵犯其合法权益提出的行政复议申请，应当及时审查，凡符合《粮食行政复议办法》规定的，应当及时受理并依法做出复议决定；对提起行政诉讼的，会同有关单位代表局机关依法应诉。
第十九条 本办法由国家粮食局办公室负责解释。
第二十条 本办法自2005年8月1日起施行。