河南省人民政府国有资产监督管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定
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河南省人民政府国有资产监督管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定
河南省人民政府
河南省人民政府办公厅关于印发河南省人民政府国有资产监督管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知
各省辖市人民政府,省人民政府各部门:
《河南省人民政府国有资产监督管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定》已经省政府批准,现予印发。
河南省人民政府办公厅
二○○四年四月二十八日
河南省人民政府国有资产监督管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定
根据《中共河南省委河南省人民政府关于印发〈河南省人民政府机构改革实施意见〉的通知》(豫文〔2003〕131号),设立河南省人民政府国有资产监督管理委员会,为省政府直属正厅级特设机构。省政府授权省国有资产监督管理委员会代表国家履行出资人职责。根据省委决定,省国有资产监督管理委员会成立党委,履行省委规定的职责。
省国有资产监督管理委员会的监管范围是省属企业的国有资产。
一、划入的职责
(一)原省经济贸易委员会指导国有企业改革和管理的职责:
1.研究提出国有企业改革的政策和企业体制改革方案。推进建立现代企业制度;研究发展大型企业和企业集团的政策、措施,指导国有企业实施战略性改组;指导国有企业管理、扭亏脱困工作;指导企业法律顾问工作;指导企业管理人员的培训工作。
2.研究拟订监管企业国有资产的政策、地方性法规草案。
3.组织实施兼并破产、减员增效工作,配合有关部门实施再就业工程。
(二)原中共河南省委企业工作委员会的职责。
(三)省财政厅有关国有资产管理的部分职责:
1.贯彻执行国有资本金基础管理的法律、法规,拟订国有资本金基础管理的地方性法规草案和规章制度。
2.负责监缴所监管企业国有资本金收益。
3.研究提出国有资本金预决算编制和执行方案;组织实施所监管企业清产核资、资本金权属界定和登记、划转、转让、纠纷调处等;监督国有资产产权交易;负责国有资本金统计分析;拟订国有资本金保值增值指标体系和考核标准。
(四)省劳动和社会保障厅拟订省属国有企业经营者收入分配政策的职责。
二、主要职责
(一)根据省政府授权,依照《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律和行政法规履行出资人职责,指导推进国有企业的改革和重组;对所监管企业国有资产的保值增值进行监督,加强国有资产的管理工作;推进国有企业的现代企业制度建设,完善公司治理结构;推动国有经济结构和布局的战略性调整。
(二)代表省政府向国有大中型重要骨干企业派出监事会;审核监事会提交的监督检查报告,负责监事会的日常管理工作。
(三)依照法定程序对企业负责人进行任免、考核,并根据考核结果对其进行奖惩;建立符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的选人用人机制,完善经营者激励和约束制度。
(四)通过统计、稽核等方式对企业国有资产的保值增值情况进行监管;建立和完善国有资产保值增值指标体系,拟订考核标准;维护国有资产出资人的权益。
(五)监缴所监管企业国有资本金收益,并对其使用提出意见。
(六)起草国有资产管理的地方性法规、规章,拟订有关制度,并检查其执行情况。
(七)依法对省辖市国有资产监督管理工作进行指导和监督。
(八)领导省煤炭工业管理局。
(九)承办省政府交办的其他事项。
三、内设机构
根据上述主要职责,河南省人民政府国有资产监督管理委员会设12个职能机构和机关党委。
(一)办公室(党委办公室)
协助委领导处理机关的日常工作;负责委机关文秘、会议、材料、机要、保密、信息、档案、信访、安全工作;负责党委会和委主任办公会议决定事项的督办工作;负责委机关财务和信息化建设工作。
(二)综合与政策法规处
负责委机关工作情况的综合、重要文件和报告的起草;负责国有资产管理和监督的地方性法规、规章草案和重大政策起草、拟订工作;研究国有企业改革和发展中的有关法律问题,指导国有企业法律顾问工作。
(三)人事处
负责委机关和直属单位的人事管理和机构编制工作。
(四)统计评价和业绩考核处
负责国有资产的统计和所监管企业财务决算备案工作,建立国有资本金统计信息网络,根据有关规定对外发布统计信息;建立和完善国有资产保值增值考核办法,拟订考核标准;建立和完善企业绩效评价体系并负责组织实施;拟订国有企业清产核资的政策及制度、办法,组织所监管企业的清产核资工作;按照有关规定,负责所监管企业资产损失核销工作;研究分析国有经济运行信息;拟订并组织落实国有资产经营责任制度,研究和完善授权经营制度并对授权企业进行监督,研究提出业绩合同等企业资产保值增值目标管理的办法并组织实施;综合研究国有经济和重点企业的运行状况;综合考核所监管企业的经营业绩;研究提出重大决策责任追究的意见和措施。
(五)企业分配处
拟订国有企业收入分配制度改革的指导意见;根据有关规定,对所监管企业工资分配的总体水平进行调控,研究拟订所监管企业负责人的薪酬制度和激励方式并组织实施;指导所监管企业分离办社会负担、主辅分离和辅业改制、富余人员分流工作,配合有关部门做好下岗职工的安置工作。
(六)产权管理处
研究提出改革国有资产管理办法和管理制度的意见,拟订国有资产产权界定、登记、划转、处置及产权纠纷调处等方面的规章制度和管理办法;负责所监管企业国有资产产权界定、登记、划转、处置及产权纠纷调处等工作;负责国有资产评估工作的管理、监督和所监管企业资产评估项目的核准及备案;对所监管企业国有资产进行预算管理,对省属企业国有资本收益的使用进行监督;审核所监管企业资本金变动、股权转让及发债方案;监督、规范国有产权交易。
(七)规划发展处
研究提出国有经济布局和战略性调整的政策建议,指导所监管企业进行结构调整;审核所监管企业的发展战略和规划;对所监管企业重大投资决策履行出资人职责,必要时对投资决策进行后评估;协助所监管企业解决发展中的有关问题;推进所监管企业的发展。
(八)企业改革改组处(河南省企业兼并破产和职工再就业工作协调小组办公室)
研究提出国有企业改革的政策;指导国有企业的现代企业制度建设,完善公司治理结构;研究所监管企业合并、股份制改造、上市、合资等重组方案和国有资产经营公司的组建方案,对其中需要国有股东决定的事项提出意见;研究提出发展具有国际竞争力的大公司、大企业集团的政策、措施;指导所监管企业的管理现代化和信息化工作。编制并组织实施国有企业兼并破产计划,研究提出有关债权损失核销和职工安置等方案;组织协调债转股工作;组织协调所监管企业的合并、分立、解散、清算和关闭破产、困难企业重组工作,协调解决企业改组中的重大问题。
(九)监事会工作处
根据《国有企业监事会暂行条例》,负责省管企业监事会的日常管理工作。
(十)企业领导人员管理处
根据有关规定,承担对所监管企业领导人员的考察工作并提出任免建议;考察推荐董事、监事及独立董事人选;探索符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业领导人员考核、评价及选任方式;研究拟订向国有控股和参股公司派出国有股权代表的工作方案。
(十一)党建工作处(党委组织部)
根据有关规定,负责所监管企业党的组织建设和党员教育工作;指导所监管企业的知识分子工作和企业党建研究会工作。
(十二)宣传与群众工作处(党委宣传与群众工作部)
根据有关规定,负责所监管企业党的思想建设、精神文明建设和宣传工作,指导所监管企业的思想政治工作和企业文化建设工作;负责对外宣传和新闻工作;指导全省国有企业管理人员培训工作;协调所监管企业的工会、青年、妇女工作;负责所监管企业维护稳定方面的工作;指导所监管企业的统战工作。
机关党委。
负责委机关和直属单位的党群工作。
四、人员编制和领导职数
省国有资产监督管理委员会机关行政编制85名。其中,部门领导职数2正5副(其中1名副主任兼任离退休干部工作办公室主任);省煤炭工业局局长兼任省国有资产监督管理委员会副主任,不占职数;处级领导职数33名(含机关党委专职副书记1名)。
纪检(监察)机构及编制,按有关规定另行核定。
保留省管企业监事会及其人员编制。
设立省国有资产监督管理委员会离退休干部工作办公室(处级),下设5个离退休干部服务处(处级),负责划转到国有资产监督管理委员会的离退休干部的管理和服务工作,财务相对独立。核定离退休干部工作人员编制42名,其中离退休干部管理办公室5名,离退休干部服务一处9名,离退休干部服务二处8名,离退休干部服务三处7名,离退休干部服务四处6名,离退休干部服务五处7名。离退休干部管理办公室副主任2名,5个离退休干部服务处处级领导职数各1正2副。离退休干部管理办公室驾驶员编制13名,经费实行全额预算管理。
设立河南省人民政府国有资产监督管理委员会机关服务中心,事业编制16名,其中驾驶员编制11名,经费实行全额预算管理;其余5名编制经费实行自收自支。机构规格相当于处级,领导职数3名。
五、其他事项
(一)省国有资产监督管理委员会与企业的关系。按照政企分开及所有权与经营权分离的原则,省国有资产监督管理委员会依法对企业的国有资产进行监管,依法履行出资人职责。省国有资产监督管理委员会不直接干预企业的生产经营活动,使企业真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体和法人实体,实现国有资产的保值增值。企业应自觉接受省国有资产监督管理委员会的监督,不得损害所有者权益,同时努力提高经济效益。
(二)省国有资产监督管理委员会与省财政厅的关系。省国有资产监督管理委员会的国有资产管理工作在财务会计方面执行国家统一的财务会计制度,业务上接受省财政厅的监督;省国有资产监督管理委员会管理的国有资产统计结果送省财政厅备案;省国有资产监督管理委员会起草、拟订国有资产管理的地方性法规、重要管理制度的草案,征求省财政厅意见;省支持国有企业改革与发展的财政措施,包括对国有企业下岗职工基本生活保障费用、分流人员费用、破产企业安置职工等费用,由省财政厅按原渠道解决,继续由省财政厅管理和监督;省国有资产监督管理委员会对所监管的国有资产进行预算管理,条件成熟时按国家有关预算编制规定,负责所监管企业国有资产经营预算的编制工作,作为省财政总预算的组成部分,由省财政厅统一审核、汇总和报告;预算收入的征管和使用接受省财政厅的监督。
二○○四年四月二十八日
名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定及效力探析
万商天勤律师事务所 何帅领 石杰
摘要：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》24条对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定条件作出了规定，笔者通过对认定条件的分析，结合实践中的具体情况，对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力的认定进行了初步探讨。
关键词：合作开发房地产 土地使用权转让 合同性质认定 法律效力
由于房地产行业本身所具有的高投资、高风险的特点，房地产合作开发早已成为该行业的常见运作模式，合作开发房地产合同在其中扮演了非常重要的角色。但该合同为合同法上的“无名合同”，长期以来合作开发房地产合同的认定及效力的判定一直没有一个权威的标准，在监管方面亦不尽完善，故在实践中，大量土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同纷纷以“合作开发”、“合建”、“联建”等冠名，以合作开发房地产合同的面目出现。其中，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的行为尤为常见，对我国的土地管理制度形成了一定程度的影响，已受到了广泛关注，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称“《解释》”）已对其进行了定性1，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨，以求教于同仁。
一、名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定
按照《解释》，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。其中，共担风险是其最具实质性的，实践中，那些名不符实的“合作开发房地产合同”的产生的主要原因是有的当事人不愿承担的房地产开发过程中的风险，也正是因为如此，导致这些合同因不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征而被判定为其他性质的合同。
《解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的条件是提供土地使用权的当事人（下称土地方）不担风险只收取固定利益，实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方，《解释》24条并未将土地方是否参与项目开发经营作为认定的条件之一。“收取固定利益”中的利益应包括房产和货币，即无论约定分得固定数量房产还是货币，均应理解为收取了固定利益。
尽管《解释》的上述规定对有些合建合同纠纷的解决提供了一定的法律依据，但是，在真正适用上述规定时实际上存在诸多难点。
1、保底条款与土地使用权转让合同的认定
既然《解释》24条规定了名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，就没有将该种合同当然认定为无效，而是要按照有关土地使用权转让合同的相关法律规定判断该种合同是否有效。结果无外乎有效与无效，但在认定有效的情况下，则似乎与保底条款相关规定存在冲突。
最高人民法院于1990年11月12日颁布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（下称《解答》）中，对保底条款的效力问题作出了规定。《解答》第4条明确规定联营合同中的保底条款无效。认定无效的理由主要有两点，其一是保底条款违背了联营活动中应当共担风险、共负盈亏的原则；其二是有保底条款的联营，是名为联营，实为借款，违反了企业间不得拆借资金的金融法规。《解释》24条中规定的认定为土地使用权转让合同的条件——土地方不担风险只收取固定利益——恰恰就是《解答》中规定的认定为保底条款的理由之一，这样在两司法解释的实施中就存在矛盾。比如，A公司与B公司签订合作建房合同，合同约定A公司出土地，B公司出资金，由B公司负责组织建设，A公司不承担建设及租售经营过程中的风险，无论项目赢利还是亏损，A公司固定分得5000万元（或固定房产）。上述约定条款符合《解释》24条规定的认定为土地使用权转让合同的条件，应当被认定为土地使用权转让合同，假设合作建房合同实质上符合土地使用权转让合同应具备的条件，属于有效合同，那么A公司固定分得的5000万元应是土地使用权转让价格。然而，若依据《解答》的上述规定，则上述约定条款属于保底条款，应被认定无效，而《解答》中规定的处理方法是：由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配项目利润。由此可见，有关保底条款的规定与《解释》24条的规定存在冲突。
对于《解释》与以前司法解释不一致的处理办法，《解释》第28条第二款作出了相应的规定，《解释》施行前最高人民法院发布的司法解释与《解释》不一致的，以《解释》为准。由此可以推出，《解答》中有关保底条款的规定在合作开发房地产领域受到《解释》的限制，由于《解释》第24至27条既规定了土地方不担风险只分固定利益，也规定了提供资金的当事人（投资方）不担风险只分固定利益的合同性质认定，因此保底条款在合作开发房地产领域已基本不再适用。
2、当事人以土地使用权、资金等作为共同出资的合同的认定
在实践中，也可能存在如下出资方式的合作开发房地产合同：当事人以土地使用权、资金作为共同出资的，主要有以下四种情况：（1）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为出资；（2）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以土地使用权作为出资；（3）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。实践中以第（1）种情形最为常见，第（2）、（3）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（4）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
对于上述共同出资下的合作开发房地产合同性质的认定，即其是否可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，由《解释》相关条款来看，仍是要综合参考“共同出资、共享利润和共担风险”这三大要素，其中最为关键的是承担风险，如合同中规定已包括土地使用权在内的权益出资的一方明确约定不承担风险，则仍可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同。
3、关于“共担风险”的确定
由上述可知，以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否实为土地使用权转让合同的关键，故对“共担风险”的确定也就成为了进行上述认定的关键环节。
首先，何谓“风险”？根据《现代汉语词典》的释义，风险是指发生危险的可能性。2 笔者认为，合作开发房地产合同中需共同分担的风险是指合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。这里，共同分担的风险应为经营风险，主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。例如，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行房地产开发，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上并不承担经营风险，只收取固定利益。因为,第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，上述合同应该属名为合作开发房地产合同而实为土地使用权转让合同的范畴。
其次，如何判定合作开发房地产合同中是否存在体现“共担风险”原则的条款呢？笔者认为，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，不能仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，还要考虑合同中所约定的共同分担风险的比例。
“共担风险”不仅要求合作方共同承担经营风险，而且要求各方对经营风险的分担比例与各方所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。比如，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。在这种情况下，由于土地本身的不易灭失性，对以土地使用权作为出资的一方而言，如果合作开发房地产合同不能正常履行，其承担的风险仅为丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。这一合同当然属于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同。而如果将上述合同的相关条款修订为：合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为其对合作开发项目最终不能完成的风险承担。该合同同样属于分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比严重失衡的合同，不能将其认定为“共担风险”的合同。当然也有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。但，笔者认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《解释》第二十四条关于转性合同的规定留下巨大的空间。当事人很可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担极小的比例，甚至只是象征性的1%或更少。
由于合作开发的复杂性，在实践中有很多情形并非能够通过上述规定条件直接就可认定为土地使用权转让合同。实践中，很多合作项目的立项、规划等建设审批文件均办在土地方一方名下，而且在项目建成后房屋产权也办在土地方名下进行项目的销售、租赁等经营活动，在这种情况下，合同性质的判定工作就存在很大的难度。
二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力认定
在实践中，由于情况的复杂性，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同也呈现出多样性，下面本文就其中争议较大的几种情况进行进一步的分析：
1、签订合作开发合同时，以土地使用权作为合作条件一方尚未取得土地使用权证，合同法律效力的认定
《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；据此，土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件，如在未取得土地使用权证书的情况下所签订的合作开发房地产合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢？
的确，依照上述规定，土地使用权的转让方只有取得土地使用权证书才可籍此表明其为该出让土地使用权的权利主体，才能依法享有处分该土地使用权的权利，由此转让方未取得土地使用权证与受让方订立的土地使用权转让合同，就属于无权处分的情形。对无权处分行为的效力认定，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，根据对《合同法》的相关理解和当前的审判中“不轻易确认合同无效”的原则，笔者认为：没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同，提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，取得土地使用权证，就不宜确认该等合作开发合同无效。
2、以未完成25%投资的土地作为合作条件的名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，法律效力的认定
同样，《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。据此规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。如未达到上述25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢？
笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第三十八条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，该法所作出的转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让的规定，仅仅是从行政管理的角度，规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。这属于因转让的标的物有瑕疵而致使土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，不能因而否认合同的效力。
此外，相关的司法实践也已支持了这一观点。在柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷案中，最高人民法院认为：“《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。”3 可见，即使未达到开发投资条件也并不影响被认定为土地使用权转让合同的合作开发合同的有效性。
3、以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同法律效力的认定
划拨土地取得是无偿的（开发成本除外），没有使用期限，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设定了较多限制性条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条就明确规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押。” 由此，划拨土地使用权不得转让是法律、行政法规的强制性规定，如果违反，按照《合同法》第五十二条的规定，合同应当无效。最高院在处理辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷案时也认为，辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司签订的联合开发协议中约定的土地使用权系辽宁盛大房地产开发公司划拨取得，尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续，违反了有关法律规定，该协议应当认定无效。4 但随着商品经济的发展，尤其是土地市场的繁荣，使得一些划拨土地的使用权人为获取利益，将划拨土地进行转让的现象增加。在这一情况下，《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。” 由此，被认定为土地使用权转让合同的以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
综上所述，由于合作开发房地产的复杂性和多样性，实践中须根据个案具体情况来认定一个“合作合同”是否为于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同，对于合同效力的认定更应该具体情况具体分析。《解释》24条只是规定了一个原则上的认定标准，司法实践中尚需承办法官作出进一步的“解释”。当然，在实践中也有很多复杂的情况，所以对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力认定也是要具体分析的，相信随着司法实践的逐步增多，相关的规定会更加完善。
1参见最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”
2参见《现代汉语词典》（2002年增补版），商务印书馆2003年版，第337页。
3参见最高院（2004）民一终字第46号民事判决书。
4参见《民事审批指导与参考》，最高院民事审判庭编，2000年第1卷。
关于开展工会创业小额贷款试点工作的通知
中国银行业监督管理委员会 中华全国总工会
关于开展工会创业小额贷款试点工作的通知
银监发〔2009〕89号
各银监局，各省、自治区、直辖市总工会，中国邮政储蓄银行，各省级农村信用联社，北京、上海、重庆、宁夏黄河、深圳农村商业银行，天津农村合作银行：
为全面落实科学发展观，认真贯彻国务院《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》，积极应对就业形势，完善相关金融政策体系，助推国家有关就业政策的顺利实施，鼓励有创业能力及创业愿望的下岗失业人员及农民工等就业困难群体自主创业和自谋职业，促进社会和谐稳定，银监会与全国总工会决定开展工会创业小额贷款试点工作。现将有关事项通知如下：
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以工会创业小额贷款为载体，以金融产品和服务方式创新为动力，着力解决下岗失业人员及农民工的创业资金短缺问题，完善下岗失业人员及农民工创业服务体系，引导和帮助就业困难群体就地创业、农民工返乡创业，使受到贷款扶持的人员成为创业带头人，以创业带动就业，完善我国就业扶持政策体系，不断提高我国城乡就业水平。
二、工会创业小额贷款业务的基本内容
（一）借款人。工会创业小额贷款的借款人为具有工会会员资格的下岗失业等就业困难人员，具体应具备以下条件：
1.具备完全民事行为能力。
2.遵纪守法，诚实守信，无重大不良记录。
3.具备还款意愿和还款能力。
4.具有创业能力和创业愿望。
5.具有可行的创业计划或项目，申请的贷款有明确合法的用途。
6.贷款人规定的其他条件。此外，具备上述条件且在有关工会组织登记的农民工经工会组织资格审查后也可作为工会创业小额贷款的借款人。
（二）贷款人。开办工会创业小额贷款的贷款人为经银监会批准设立的具备经营个人贷款业务资格的银行业金融机构。本次试点范围暂定为中国邮政储蓄银行、各城市商业银行和各类农村中小金融机构。
（三）贷款额度、期限、利率和发放方式。
1.额度。工会创业小额贷款，采取信用贷款方式的，额度原则上控制在3万元以内，一般不超过5万元；采取抵押、质押、保证担保、创业合伙人联保等贷款方式的，视借款人实际承担风险能力，贷款额度可适度提高。
2.期限。贷款期限一般设定在2年以内，可适当展期，但展期期限最长不得超过1年，其中短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限。经客户申请，贷款人在审查之后可适度延长贷款期限（双方协商确定其他条件），无需签订新的《借款合同》，但原合同中应对此做法作有关约定。
3.利率。按照“保本微利”的业务运营原则，在人民银行公布的同期贷款利率基础上适当进行风险定价。
4.发放和还款方式。贷款人可比照小企业流动资金贷款方式，与工会创业小额贷款借款人在《借款合同》中约定灵活、便捷的贷款发放和还款方式。
（四）贷款业务方式。银监会及其派出机构负责指导和协调贷款人与各地各级工会组织建立工会创业小额贷款协作机制，本着“职责清晰、互利协作、方便客户、担保灵活、风险可控”的原则，共同推动该项试点工作的开展，积极探索和创新适合下岗失业等就业困难人员、可操作性强、多样化的贷款业务方式，扩大贷款覆盖面，提高贷款满足率。
1. 基金担保贷款方式。全国总工会支持地方工会建立工会创业小额贷款担保机构（由具有事业单位法人资格的困难职工帮扶中心代理）筹集担保资金，由地方工会与当地拟开办此业务的贷款人达成合作协议和对接机制，开展工会创业小额贷款担保业务。2. 抵押、质押、自然人担保、法人担保等担保贷款方式。鼓励贷款人依照相关法律法规，进一步扩大可用于贷款担保的财产范围。探索发展多种形式的抵押贷款，规范发展权利质押贷款。鼓励各类信贷担保机构通过再担保以及担保与保险相结合等多种方式，对工会创业小额贷款进行担保。积极推动和发展各种信贷模式，提高就业困难人员初次创业的成功率。鼓励金融机构、信贷担保机构及相关中介机构加强与保险公司的合作，以保单等为标的资产，探索开发“信贷+保险”金融服务新产品。在有条件的地方，引导和鼓励发展“信贷＋保险”创业项目。
在循环型贷款中或同一借款人重新申请贷款时，如原担保条件足以覆盖贷款风险，经保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明后，贷款人可不重新签订《担保合同》和重新办理有关手续。
3. 创业者互保、联保贷款方式。鼓励贷款人加强与信用协会等信用共同体的合作，运用联保、担保基金和风险保证金等联合增信方式，积极探索发展满足信用共同体成员金融需求的联合信用贷款。引导和鼓励有志创业的人员主动加入“联户联保小组”、“信用互助组织”、“信用联盟”、“专业机构担保”、“担保协会”等信用共同体。完善信用共同体内在激励约束机制，调动内部成员自我管理的积极性。
4. 信用贷款方式。在协作机制下，各地方工会可积极推进建立和完善创业人员资信评价体系，建立和完善职工资信评价体系，对贷款申请人的个人信用、创业项目等进行初步审核，建立优质借款人档案或项目库，推荐给贷款人采用信用贷款方式发放贷款。经贷款人贷前调查、风险评价之后，贷款人可与优质借款人签订贷款协议并发放贷款，无需其他担保。为鼓励贷款人发放信用贷款，各级工会应积极争取各级财政部门的贷款贴息、困难补贴等政策支持，同时，可在贷款机构开设工会经费账户并开办有关业务。
（五）贷款程序。符合贷款条件的借款人自愿向工会组织申报。所在地工会组织对申请项目和申请人严格审查，符合条件的向相关贷款人积极推荐。
与工会组织合作的贷款人在接到工会组织推荐的项目和申请人名单后，应按照正常信贷程序，认真审查申请人的资信状况、创业计划可行性、发展前景、预计还款能力等情况，评估贷款风险度和可行性，开展风险评价、信用评级、授信审批工作，择优发放贷款。
三、工会创业小额贷款业务的实施步骤
（一）试点启动阶段。为确保工会创业小额贷款业务积极、稳妥开展，银监会和全国总工会在充分调研、征求意见的基础上，确定在黑龙江、辽宁、河北、山东、河南、四川、江苏、湖北、广东九个省的20个城市先期启动该业务试点。具体试点城市由各地方工会商银监会派出机构确定，报全国总工会和银监会备案。试点地区的工会组织、银监会派出机构和贷款人要分工协作，共同做好贷款管理平台建设、担保基金的筹集、管理制度和操作规程的制订等各项工作，积极稳妥地开展工会创业小额贷款试点工作。
（二）总结评估阶段。在试点的基础上，有关部门要及时总结试点工作中的良好做法和成效，发现问题、解决问题，不断完善工会创业小额贷款业务的运作模式，为该业务在全国范围内推广积累经验。同时，邀请有关专家对该业务开展情况进行评估。
（三）全面推广阶段。在充分总结经验和评估的基础上，有关部门对工会创业小额贷款业务合作模式、合作条件和管理制度等进行适当调整和完善，择机在全国各地和符合条件的银行业金融机构全面开展工会创业小额贷款业务。
四、有关工作要求和推进措施
（一）共同建立联系工作机制。地方工会与银监会派出机构应确定对口衔接处室、建立部门联席会议等工作机制，做好试点规划制定、试点启动等工作，协调确定开办此项业务的贷款人，并妥善安排开展试点工作等事宜，及时沟通、研究解决工作推进中出现的问题。
（二）广泛掌握创业人员的信息。各级工会组织要充分发挥组织体系健全、联系广泛的优势，摸清有创业愿望、创业基础和条件的下岗失业人员和农民工的情况，了解他们的资金需求。广泛征集和挖掘科技含量高、市场前景广阔、适合下岗失业人员和农民工的项目，实行动态管理、动态发布。有条件的地方，以县（市）为单位，建立创业人才库和项目库，逐步实现区域联网。
（三）加强创业培训和金融知识培训。一方面，依托工会培训机构积极开展创业培训；组建各级促进创业专家服务团，按照就近方便的原则，为下岗失业人员或农民工创业提供产业链接、信息引导、技术指导、经验传授等辅导和服务；搭建信息和经验交流平台，推动开展创业信息、经验交流和贷款互保、联保服务。另一方面，各级工会组织和贷款人要有针对性地开展相关金融知识培训，提高工会有关人员做好借款人申请初审等工作的专业技能；工会组织和贷款人要对借款人开展相关的知识培训，帮助下岗失业人员和农民工提升获取金融服务和运用金融工具的能力。
（四）建立健全风险控制和管理机制。贷款人要规范和完善工会创业小额贷款制度和流程，保证程序到位、管理到位、风险控制到位；严格执行贷款“三查”制度，注重贷前调查分析的落实、贷中审批制度的执行和贷后资金用途的监管，实行审、贷、管相分离，增强内部控制机制的作用和效能。工会组织要对借款人开展诚信教育，落实组织、人力做好借款人前期筛选和择优推荐工作；协助贷款人做好对借款人资金使用和创业进展的跟踪了解工作；协助贷款人做好贷款到期催还、清收以及风险处置工作。
（五）积极落实工会创业小额贷款的风险补偿机制。各级工会组织要积极争取政府支持，适时建立风险补偿金制度，调动贷款人积极性，营造良好的信用政策环境；争取各类社会支持，特别是各级财政部门的支持，采取组织成立担保基金、社会公益性质基金、职工互助联保机构等方式，帮助下岗失业人员以及农民工利用贷款创业就业。
（六）建立快速简便的审贷机制。贷款人要在法律要素齐全、风险可控的前提下，尽量缩短审批时限，对工会组织推荐的借款人，实施优先调查、优先评级、优先授信、优先发放贷款。
（七）加强监督和指导。各级银监会派出机构要督促贷款人建立健全工会创业小额贷款的制度和办法，按照责权利相结合的原则，逐步建立绩效评估考核体系。对工会创业小额贷款业务开展好、效益质量好的贷款人，银监会及其派出机构可适当在增设机构、开办新业务等方面给予一定政策倾斜和优先考虑。
（八）加强宣传与引导。各级工会组织、银行业监管部门、商业银行等金融机构要加强对工会创业小额贷款政策的宣传和引导，加强对工会创业小额贷款扶持下岗失业等人群成功创业典型的宣传，激发就业困难群体的创业热情，引导创业致富、创业带动就业，维护社会和谐稳定。要坚持试点先行，及时总结工作经验，适时上报工作情况，不断改善金融服务质量。
请各银监局将本通知转发至辖内银监分局城市商业银行和农村中小金融机构。
中国银行业监督管理委员会
中华全国总工会
二○○九年十月十日
