关于认真做好2002年城市公共客运交通春运工作的通知
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关于认真做好2002年城市公共客运交通春运工作的通知
建设部
关于认真做好2002年城市公共客运交通春运工作的通知
建城[2002]13号
各省、自治区建设厅，直辖市建委，新疆生产建设兵团建设局，北京市交通局，上海市城市交通局，重庆市交通委员会，深圳市运输局：
根据国家的统一部署，2002年春运自1月28日起，至3月8日止，期限为40天。为切实做好今年春运中的城市公共客运交通工作，现通知如下：
一、加强组织领导，切实做好城市公共客运交通春运的组织调度工作
各地建设行政主管部门要加强对城市公共客运交通春运工作的领导，成立由城市公共客运交通分管领导牵头的城市公共客运交通春运领导小组及办公室，加强对春运中城市公共交通的组织领导和协调调度工作。应根据当地城市公共客运交通春运的特点和客流变化规律，主动与有关部门加强联系与沟通，及时掌握天气、道路、安全、客流等春运动态和信息，有序引导城市公共客运交通春运客流，有针对性地制订城市公共客运交通春运的具体方案，对客流骤增、气候变化、特别是雨、雪、雾等突发情况要有应急措施和预案。要重点组织好火车站、码头、机场等乘客较为集中场所的调度和疏散工作，适时增加运力投放，确保乘客及时疏散。各级领导要关心运营一线职工的生活，安排好后勤服务，创造良好条件，保障春运期间各项工作的正常运转。
二、强化安全管理，确保营运安全
各地建设行政主管部门要认真贯彻国家经贸委《关于认真做好2002年春运工作的通知》的精神，树立安全工作“责任重于泰山”思想，根据当地的实际情况，制定行之有效的春运安全保障措施，并通过加强教育和监督检查，确保安全营运。要在春运交对公交车、船以及车站、码头进行一次全面的安全、技术检查，发现隐患及时消除，确保城市客运设备、设施处于良好的技术状态。
各级建设行政主管部门和公交企业要密切配合公安等部门，强化公交沿线和车站、码头、机场的治安工作，严防各种破坏公共交通安全的行为，重点开展禁止乘客携带易燃、易爆及其他危险品乘坐车、船的宣传和查堵工作，确保春运工作安全、有序进行。
三、进一步清理整顿城市公共客运交通市场，改善城市公共客运交通的营运环境
各级建设行政主管部门要会同交通、公安、财政、物价等部门，进一步贯彻《国务院办公厅转发建设部、交通部等部门关于清理整顿城市出租汽车等公共客运交通意见的通知》（国办发[1999]94号）和《国务院办公厅关于切实加强出租汽车行业管理有关问题的通知》（国办发明电[2000]22号）精神，继续深入开展打击非法营运的专项治理工作，从严查处、坚决取缔各类非法营运活动；严肃查处各种乱收费行为，防止借春运之际开征新的收费项目或擅自提高收费标准；严禁经营不合格的企业和人员参与春运工作。
各级建设行政主管部门要会同公安部门，认真贯彻《国务院办公厅转发公安部、建设部关于实施全国城市道路交通管理“畅通工程”意见的通知》（国办发[2000]18号）精神，结合“畅通工程”的实施，按照公交优先的原则，采取切实有效的措施，提高公交车辆营运速度，充分挖掘现有道路的通行能力。
四、广泛宣传，优质服务，有效监督
各地建设行政主管部门要在春运期间，利用各种媒体和舆论工具，开展形式多样的宣传报道工作，广泛宣传城市公共客运交通清理整顿工作、“畅通工程”、交通安全法规及春运期间涌现出来的好人新事，抵制不正之风，创造良好的社会舆论氛围。
春运期间，各地要紧紧围绕“为人民服务，树行业新风”这一主题，广泛开展规范化服务。并根据春运的特点，结合开展“创建青年文明号”、“创建精神文明示范窗口”等活动，做到行车有序、站风良好、服务规范、礼貌待客。各地建设行政主管部门要通过新闻媒体等形式加强社会监督。
春运结束后，各地建设行政主管部门要认真总结经验，表彰先进。为及时总结全国公共客运交通行业的春运情况，请各地建设行政主管部门将城市公共客运交通春运总结以书面形式于2002年3月15日之前报建设部城市建设司。
中华人民共和国建设部
二○○二年一月十四日
广元市人民政府关于印发《广元市房屋共用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》的通知
四川省广元市人民政府
广府发〔2006〕24号
广元市人民政府关于印发《广元市房屋共用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》的通知
各县、区人民政府，市级各部门，市经济开发区管委会：
《广元市房屋共用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发你们，请遵照实施。
二○○六年八月二十九日
广元市房屋共用部位共用设施设备
专项维修资金管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强全市房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，依据《物业管理条例》和财政部、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号规定，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 本办法所称专项维修资金，是指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修及中修以上的维修、更新和改造的专项资金。
第三条 本市城市规划区国有土地范围内的商品房、经济适用住房、集资合作建房、拆迁兑换房屋专项维修资金的缴存、使用、管理和监督适用本办法。
第四条 市规划和建设局是全市专项维修资金的监督管理部门，负责对本市专项维修资金的监督管理。县（区）房地产行政管理部门负责本辖区专项维修资金的监督管理。
第五条 专项维修资金监督管理部门设立公开的投诉管理制度，接受业主、业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
第二章 专项维修资金的归集
第六条 房屋在销售时，购房者与售房单位应当签订专项维修资金缴交约定。由购房者按建筑面积每平方米20元向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主所有，不计入销售收入并按规定时限存入指定的专户管理银行账户。
空置未售出的房屋由售房（建设）单位在办理房屋产权总登记时按规定标准一次性缴纳，待房屋售出后由售房单位向购房户收取。
已建立专项维修资金的二手房交易，专项维修资金随房屋产权过户时一并转移，并到维修资金监督管理部门办理相应的变更手续。
第七条 专项维修资金监督管理部门与专户管理银行协商委托管理办法，签订委托办理协议。
第八条 未建立专项维修资金的房屋，由业主大会商议决定筹集标准及办法，业主委员会负责实施，并将筹集方案报专项维修资金监督管理部门备案。筹集的专项维修资金及时存入专户管理银行账户。
第九条 专项维修资金的缴存时限。
（一）售房（建设）单位在办理房屋产权初始总登记时一次性按规定标准缴纳，不得减免或缓交。售房（建设）单位凭银行开出的缴存证明等相关手续向专项维修资金监督管理部门备案后，方可办理产权初始登记。
（二）专项维修资金使用后，不足首次归集额的10%时，由业主大会决定续筹标准及办法，业主委员会负责实施。续筹金额按产权人所拥有的建筑面积分摊。续筹资金及时缴存到专户管理银行，计入业主委员会账户和产权人明细账户。利用共用部位、共用设施设备进行经营活动的收益，按照业主大会决定执行。
第三章 专项维修资金的管理
第十条 专项维修资金监督管理部门同专户管理银行签订委托办理协议，委托专户管理银行办理专项维修资金账户的设立、缴存、使用、结算等手续。
专户管理银行应以物业管理区域为单位设立账户，并以幢、单元、房屋所有权人设分类明细账。
第十一条 专项维修资金监督管理部门或其委托的专户管理银行应设立房屋维修资金查询系统，接受产权人对其专项维修资金的查询。
第十二条 业主大会成立前，其专项维修资金由维修资金监督管理部门代为监管。业主委员会成立后，移交给业主委员会管理，同时办理相关的账户变更手续。
第十三条 业主委员会应持下列资料到专户管理银行开设专项维修资金账户：
（一）业主大会决议；
（二）经监督管理部门批准的开户申请书；
（三）业主委员会成立的备案登记手续；
（四）产权人分户清册；
（五）业主委员会和业主委员会主任的印鉴。
专项维修资金账户设立后，由业主委员会负责账目管理，也可委托有资质的中介机构兼管。
第十四条 有下列情况之一的，业主委员会持相关手续到维修资金监督管理部门和专户管理银行办理变更手续：
（一）物业管理区域发生变动的；
（二）产权人发生变更的；
（三）业主委员会主任变更。
第十五条 产权发生转移或变更的，应及时变更专项维修资金产权人账户名。原产权人转移、变更后的产权人应持转移或变更后的房屋产权证书及双方身份证明、有关变更文件，到业主委员会登记更名。业主委员会持转移或变更后房屋产权和身份证复印件及时到专项维修资金监督管理部门申请变更登记后，凭变更登记证明到专户管理银行办理变更手续。
第十六条 房屋因拆迁、自然灾害等原因致使房屋灭失的，由业主委员会出具证明，并报维修资金监督管理部门备案后，业主到专户管理银行提取原房屋专项维修资金账户的余额，并办理账户注销手续。
第四章 专项维修资金的使用
第十七条 专项维修资金只能用于房屋保修期满后，房屋公共部位、共用设施设备的中修及中修以上的维修、更新和改造。
第十八条 市房屋质量安全监督管理部门对是否中修、大修、改造、更新等维修工程情况进行鉴定。
第十九条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等企业，应当承担最终用户计量表前物业管理区域内管线和设施设备维修、养护责任，不得使用专项维修资金。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修资金。
第二十一条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则，按建筑面积的比例分摊。
尚未出售的房屋应按房屋建筑面积比例分摊，由售房（建设）单位承担，并及时补缴，不得使用已归集的专项维修资金，房屋售出，保修期满后方可使用。
第二十二条 专项维修资金支取和使用按下列程序进行：
（一）需使用专项维修资金时，由物业管理企业提出维修方案，经业主大会同意，由业主委员会公开选择维修施工企业，签订维修施工合同后，报以下资料到维修资金监督管理部门审查备案：
1、业主大会决议；
2、业主委员会使用专项维修资金申请；
3、市房屋质量安全监督管理部门的鉴定意见书；
4、物业维修方案；
5、维修施工合同书；
6、维修施工企业资质证书。
（二）维修资金监督管理部门根据工程预算和维修施工合同约定的付款方式及比例核准预付款和工程进度款，由业主委员会按规定支付。
（三）维修工程完工后，由业主委员会组织验收，验收合格并明确保修期限后，办理工程决算（须审计的应审计），并经维修资金监督管理部门审核认定后，结清工程费用，有保修期的需留保修金。
（四）业主委员会根据工程决算金额进行维修资金的分摊，并进行公示，公示期不少于10天；公示期满并无争议后，到专户管理银行计账。
第二十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修，相关业主积极配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意后，进行维修养护，费用由责任人承担。
第二十四条 大型维修项目，由业主委员会向房地产主管部门申请成立由相关部门、单位组成的审查小组，负责项目的技术和资金预算审查，业主委员会负责组织实施。
第五章 法律责任
第二十五条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门按照《物业管理条例》的规定追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究责任人的刑事责任。
第二十六条 物业管理企业挪用维修资金，情节严重的，除按本办法第二十六条的规定处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。构成犯罪的，依法追究责任人的刑事责任。
第二十七条 因专项维修资金的缴存，使用等发生纠纷，当事人可以协商解决。协商不成的，可依约定申请仲裁或通过民事诉讼程序解决。
第二十八条 公有住房出售后专项维修资金的归集，使用管理办法，另行制定。
第二十九条 本办法所称共用设施设备，是指由多个产权所有人共同拥有时，其共用的房屋和设施设备。
本办法所称共用部位，是指由多个产权所有人共同拥有时，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位。
本办法所称业主，是指房屋产权所有人。
本办法所称大修工程，是指需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除的工程。
本办法所称中修工程，是指需牵动或拆除少量主体结构，保持原房的规模和结构的工程。
本办法所称小修工程，是指为了保持房屋的原有完好等级，进行日常养护和及时修复小损小坏的工程。
第三十条 本办法自发布之日起施行。
关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵
住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信
诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心，其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面，由于房地产市场的连年升温， 开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系
个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系，合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系，其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中，往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求，到指定银行签订按揭贷款合同，并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先，借款人申请借款的直接目的就是购房；其次，按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的，同时约定用所购房屋作抵押；再次，开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议，达成了一致意见，并由开发商提供阶段性保证担保；四，按揭银行与借款人之间往往还约定，委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见，商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现，从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系，对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性，合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任，还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，规定当事人承担其他法律责任，即当事人除应承担民事责任以外，还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时，有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款等，使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭
个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭，是指开发商与借款人串通，通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中，要杜绝所有一切虚假行为十分困难，单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭，事实上如果开发商与确有其人的借款人串通，即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，最终受害的不一定是银行，所谓“冤有头，债有主”，加之银行提供的是房价七成以下的贷款，拥有的却是借款人所购房屋的抵押权，在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下，贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人（购房人），通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，由于借款人的身份虚假，没有真正的承贷主体，最终承担责任的可能就是开发商，由于法人责任的有限性，银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人（购房人）身份的虚假按揭。
对付虚假按揭，弄清购房人的真实身份至关重要，就好比蛇之七寸。做好以下几项工作，可以有效防范虚假按揭：（一）实行见面审查制度，弄清借款人的真实身份，杜绝由开发商代为审查（提供）借款人资料；（二）根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数，防止“一刀切”；（三）结合本地房地产市场行情，核实房屋销售价格，重点审查首付款是否到帐；（三）重视房屋销售备案登记，严防“一房多卖”；（四）客户经理亲自办理抵押登记手续，保证抵押房屋优先受偿。
