江苏省国土资源厅关于印发《江苏省补充耕地指标易地调剂管理规定（暂行）》的通知

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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例：

　　2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
　　后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
　　马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
　　庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点：

一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

　　本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。

　　律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


国务院


国务院关于开展1994年税收财务物价大检查的通知
国务院


1985年以来，在全国范围内连续开展了9次税收财务物价大检查，共查出各类违纪金额1174亿元，其中上交国家财政749亿元。这对严肃财经纪律，稳定物价，惩治腐败，促进改革开放和经济发展起到了积极作用。但是，目前经济领域中的各种违法违纪行为还依然存在，有
的还相当严重，特别是一些单位和个人乘财税、价格改革之机采取各种不法手段偷税漏税，哄抬物价，严重妨碍各项改革措施的顺利实施，危害国家和群众利益，影响社会稳定。为此，国务院决定，在全国范围内开展1994年税收财务物价大检查。现将有关事项通知如下：
一、指导思想。开展1994年税收财务物价大检查，是继续加强和改善宏观调控的一项重要措施，大检查工作必须紧紧围绕改革、发展、稳定这个大局，维护企业和单位的合法权益，依法查处各种违反财经法纪的行为，并同加强法制教育、狠抓增收节支、平抑市场物价、推进廉政建
设等项工作紧密结合起来，确保财税体制改革等各项改革措施的顺利实施和今年财政预算任务的完成。
二、组织领导。这次大检查工作在各级人民政府直接领导下进行，各地区、各部门都要指定一名领导同志负责，各级大检查办公室会同有关部门具体负责组织、协调这次大检查工作。国务院将继续派出由部级干部带队的大检查工作组分赴各地指导和推动工作，地方各级人民政府也要派
出大检查工作组进行督促和检查。
在大检查中，各地区、各部门要充分重视发挥会计师事务所、审计事务所等社会公证机构的作用，组织一批素质较强、政策水平较高的从业人员重点检查一批企业和单位，为把大检查逐步过渡到以社会监督为主创造条件。同时，要继续发挥职工物价监督组织的作用，加强市场检查。
在大检查期间，要继续邀请人大代表、政协委员和民主党派成员参加大检查工作，充分发挥他们监督指导和参政议政的作用。
三、检查时限。这次大检查从9月份开始，到年底前基本结束。主要检查1994年发生的各种违反财经法纪的行为，以及1993年发生的未检查、未纠正的违法违纪行为。如有必要，也可追溯到以前年度。
四、检查范围。所有企业和行政、事业单位、社会团体及个体工商户都要认真开展自查，主动检查纠正自身存在的违反财经法纪的行为，自查面必须达到100％。在普遍自查的基础上，各地区、各部门要抽调一批业务骨干组成检查组进行重点检查，重点检查面不得低于40％。重点
检查的单位是：（一）交纳增值税、消费税的税源大户和经营性亏损严重的行业与企业；（二）金融、保险企业和非银行金融机构；（三）房地产开发企业、证券公司和第三产业中其他管理比较混乱的行业；（四）外贸企业和有外贸经营自主权的企业；（五）假冒民政、福利、校办、集体

、联营等骗取国家税收优惠政策的企业；（六）对群众反映乱涨价、乱收费、乱罚款比较突出的部门、行业和单位；（七）各地区、各部门认为需要检查的行业和企业。
对私营企业和个体工商户的纳税情况和价格执行情况，也要有重点地进行抽查。
要继续委托地方重点检查一部分设在当地的中央企业和单位。
五、检查内容。在普遍检查企业和单位执行国家财政、税收、财务、物价等法规情况的基础上，重点检查执行新财税体制和物价政策中出现的各类违法违纪问题：（一）乘财税改革之机，用加大抵扣、印制和使用假发票或真票假开等各种手段偷漏增值税、消费税和其他工商税；（二）
违反国家税法规定，擅自包税、自行改变税率以及随意减免税和骗取出口退税；（三）钻新旧财会制度接轨的空子，乱挤乱摊成本，随意核销费用，擅自冲减资本金，截留国家收入，偷漏所得税；（四）侵占、截留应当上交中央或上一级财政收入，以及偷漏能源交通重点建设基金和预算调

节基金；（五）违反国家规定的开支标准和用途，随意支用各项财政资金，或采取非法手段将预算内资金转为预算外资金，将国有资产转为集体或个人所有；（六）违反国家价格监审规定，随意提高居民基本生活必需品和服务价格，牟取暴利；（七）违反规定擅自提高棉花价格、化肥等农
业生产资料价格以及公用事业、行政事业单位乱收费；（八）各地区、各部门认为需要检查的其他重点问题。
对于缓交、拖欠税款的问题，各地区、各部门也要认真清理，抓紧催收，限期交清。
六、处理原则。对查出的各种违反财经法纪问题，要严格按照国家有关财经法规和“自查从宽，被查从严，实事求是，宽严适度”的原则进行处理。自查出来的问题，可以酌情从宽处理；被查出来的问题，特别是屡查屡犯、明知故犯的问题，必须从严处理。对有严重违法违纪行为的单
位负责人和直接责任人，除按规定给予经济处罚外，还必须给予必要的纪律处分；触犯刑律的，应移交司法机关依法惩处。各地区、各部门都应选择几个重大典型案件公开曝光，以震慑违法违纪者，教育广大干部群众。
无论是自查还是被查出来的违法违纪款项，该上交国库的一律上交国库。对于拒不交库的，由银行协助划拨扣缴。
开展1994年税收财务物价大检查的具体实施办法和政策规定，由财政部会同国家计委、国家税务总局等有关部门另行制定。
七、总结整改。各地区、各部门要针对大检查中发现的问题，提出改进和完善财经制度的意见和建议，积极推进财税改革，完善财经法规，加强管理，把检查与服务、治标与治本结合起来，以提高大检查的整体效果。
大检查工作结束后，各地区、各部门都要向国务院写出总结报告，同时抄送财政部、国家计委和国家税务总局。



1994年9月14日