承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权/王卫国
作者:法律资料网 时间:2024-06-18 01:14:23 浏览:8570
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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权
作者：王卫国 江西省吉水县人民法院
案情：
2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租给刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。
分歧意见：
第一种意见认为：本案胡某享有诉争店面的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是：胡某承租赵某店面期间，经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，我国《合同法》法第224条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此，胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某，根据合同相对性原则，刘某不能代替胡某享有优先购买权，赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面，侵犯了胡某的优先购买权，赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为：本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是：胡某经出租人的默示同意，将店面转租给刘某，即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系，胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有，故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某，刘某也放弃了优先购买权，赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权，应驳回胡某的请求。
评析：
我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”，这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是：维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系；维护承租人对财产的稳定使用的状况，发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权，承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上，笔者赞同第二种意见。
福建省扫除文盲工作条例
福建省人大常委会
福建省扫除文盲工作条例
福建省人大常委会
（1994年9月16日福建省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1994年9月20日公布施行）
第一条 为了加快本省扫除文盲工作步伐，促进社会主义物质文明和精神文明建设，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 凡居住在本省年满15周岁以上的文盲、半文盲公民，除丧失学习能力的以外，不分性别、民族、种族，均有接受扫除文盲教育的权利和义务。对丧失学习能力者的鉴定，由县级人民政府教育行政管理部门组织进行。
第三条 个人脱盲标准为：农民识1500个汉字，企业和事业单位职工、城镇居民识2000个汉字；能够看懂浅显通俗的报刊、文章，能记简单的帐目，能够书写简单的应用文。
基本扫除文盲单位的标准为：其下属的每个单位1949年10月1日以后出生的年满15周岁以上人口中的非文盲人数，除丧失学习能力的以外，在农村达到95％以上，在城镇达到98％以上，复盲率低于5％。
基本扫除文盲的单位必须是普及初等义务教育的单位。
第四条 各级人民政府应当加强对扫除文盲工作的领导，制定本地区的规划和措施，组织有关方面分工协作，具体实施，按规划的要求完成扫除文盲任务。各级教育行政管理部门应当加强对扫除文盲工作的具体管理。
城乡基层单位的扫除文盲工作，在当地政府的领导下，由单位行政领导负责。乡（镇）人民政府和街道办事处应当切实将扫除文盲工作落实到城镇的居民委员会、企事业单位和农村的村民委员会。村民委员会可以根据情况将扫除文盲工作再落实到自然村或村民小组。
工会、共青团、妇联、民兵组织应协助当地开展扫除文盲工作。
第五条 扫除文盲与普及初等义务教育应当统筹规划，同步实施。已经实现基本普及初等义务教育，尚未完成扫除文盲任务的地方，应在三年内实现基本扫除文盲的目标。
第六条 扫除文盲教育可以采取业余的、半日制的或全日制的班级、庭院小组及包教包学等多种教学形式。
扫除文盲教育应当讲求实效，把学习文化同学习科学技术知识结合起来。
扫除文盲的教学应当推广全国通用的普通话。
扫除文盲教育的教材由省教育行政管理部门审定。
第七条 乡（镇）、街道、村民委员会、居民委员会和企业、事业单位应当负责聘请能胜任扫除文盲教育的教师，并给予适当的报酬。
当地普通学校、文化馆（站）等单位应积极承担扫除文盲的教学工作。鼓励社会上一切有扫除文盲教学能力的人员参与扫除文盲教学工作。
第八条 各级人民政府应当制定措施，督促基本扫除文盲的单位制定规划，继续扫除剩余文盲和做好扫盲后巩固、提高工作。在农村，应当办好乡（镇）、村农民文化技术学校。乡（镇）农民文化技术学校要有固定的校舍和必要的教学设施。村农民文化技术学校根据当地条件可以单独
设校，也可以依托小学，不断充实改善办学条件。
第九条 省、地（市）、县（市、区）人民政府应当安排专项教育事业编制，配备和充实县、乡（镇）成人教育专职工作人员和教师，加强对农村扫除文盲工作的教学和管理。
第十条 扫除文盲教育所需经费通过下列渠道解决：
（一）由省、地（市）、县（市、区）、乡（镇）人民政府每年给予专项拨款；
（二）由乡（镇）人民政府、街道办事处组织村民委员会、居民委员会或有关单位自筹；
（三）农村征收的部分教育事业费附加，由县（市）人民政府确定所需比例，并予以保证。
企业、事业单位的扫除文盲经费，可以在职工教育经费中列支。
各级教育行政管理部门在扫除文盲工作中，培训专职工作人员和教师、编写教材和读物、开展教研活动、交流经验和奖励先进等所需费用，在教育事业费中列支。县级扫除文盲经费应占教育事业经费实际支出的2％以上。
鼓励社会力量和个人自愿资助扫除文盲教育，或建立扫除文盲教育基金。
第十一条 扫除文盲实行验收制度。扫除文盲的学员由所在乡（镇）人民政府、城市街道办事处组织考核，对达到脱盲标准的，发给“脱盲证书”。基本扫除文盲的县、市（区），由省人民政府验收；乡（镇）、街道由上一级人民政府验收；企业、事业单位由所在地人民政府验收。对
符合标准的，发给“基本扫除文盲单位证书”。
第十二条 扫除文盲工作实行行政领导责任制。扫除文盲工作应当列为县、乡（镇）、街道和企业、事业单位行政负责人的职责，作为考核工作成绩的一项重要内容。
乡以上人民政府应定期向上一级人民政府和同级人民代表大会或其常务委员会报告扫除文盲工作情况，接受检查、监督。
第十三条 各级人民政府应定期检查扫除文盲规划的落实情况，对在扫除文盲工作中做出显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励；对未按规划完成扫除文盲任务的，予以通报，并责令限期完成，对失职者，给予行政处分。
第十四条 乡（镇）人民政府或街道办事处及村民委员会、居民委员会根据扫除文盲对象的情况规定脱盲期限，对在规定期限内具备学习条件而不参加扫除文盲学习的适龄文盲、半文盲公民，应当进行批评教育，并采取切实有效的措施组织入学，使其如期达到脱盲标准。
企业（包括国有企业、集体企业、外商投资企业、私营企业等）、事业单位有责任扫除本单位职工文盲，属文盲对象的职工必须限期脱盲。
第十五条 本条例应用解释权属福建省教育委员会。
第十六条 本条例自公布之日起施行。1986年1月29日福建省第六届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过的《福建省扫除文盲暂行条例》同时废止。
1994年9月20日
关于印发交通运输行业研发中心管理办法（暂行）的通知
交通运输部
关于印发交通运输行业研发中心管理办法（暂行）的通知
交科技发[2011]437号
各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团交通运输厅(局、委)，天津市、上海市交通运输和港口管理局，中央管理的交通运输企业，有关科研院所、高等院校，部属各单位：
为贯彻落实交通运输科技发展战略和规划，加强和规范交通运输行业研发中心的建设与管理，促进交通运输行业研发中心持续健康发展，现将部制定的《交通运输行业研发中心管理办法（暂行）》印发给你们，请遵照执行。
中华人民共和国交通运输部（章）
二〇一一年八月十一日
交通运输行业研发中心管理办法（暂行）
第一章 总则
第一条 为加强和规范交通运输行业研发中心（以下简称行业研发中心）的建设与管理，制定本办法。
第二条 行业研发中心是以现代交通运输发展需求为导向，以实现成果转化为目标，通过建立健全产学研用合作模式，开展新技术、新材料、新工艺、新装备的研究开发与推广应用，培养高层次工程技术人才以及进行技术交流合作的重要基地。
第三条 行业研发中心面向全行业，主要依托企业、科研院所等具有较强科技研发与成果转化能力的单位进行建设与管理，鼓励产学研用相结合组建行业研发中心。
第四条 行业研发中心的主要任务：
（一）组织和参与行业共性关键技术和先进适用技术的研究与开发，开展具有重要市场价值的科技成果的系统集成及工程化试验验证与产业化推广应用。
（二）搭建科研与产业之间的“桥梁”,持续不断地为行业提供工程化技术成果。
（三）承担国家和行业下达的技术开发以及标准、规范、工法制修订等任务，实现技术成果的转移和扩散。
（四）开展国际交流与合作，实现先进技术的引进消化吸收和再创新。
（五）实行开放服务，为行业提供技术开发及成果工程化的试验、验证环境，提供信息和技术咨询服务。
（六）培养高层次工程技术开发人才和复合型经营管理人才。
第二章 管理机制
第五条 交通运输部科技主管部门是行业研发中心的归口管理部门，主要职责是：制定行业研发中心事业发展规划及相关政策；组织行业研发中心的认定和评价工作；审定行业研发中心管理委员会组建方案等。
第六条 依托单位主管部门的主要职责是：组织优势科技研发资源申报和建设行业研发中心；落实行业研发中心建设和运行所需的配套条件与支持政策等。
第七条 依托单位的主要职责是：协助交通运输部开展对行业研发中心的认定与评价工作；向管理委员会推荐行业研发中心主任人选；为行业研发中心的建设与发展提供保障条件等。
第八条 行业研发中心均应设立管理委员会和技术委员会。
管理委员会由行业研发中心依托单位（以下称依托单位）及其主管部门有关人员组成，人数不少于7人，组建方案由依托单位提出。管理委员会的组建与调整由依托单位提出并报交通运输部科技主管部门批准。
管理委员会的主要职责是：制定行业研发中心发展规划和管理制度；聘任行业研发中心主任；审定行业研发中心技术委员会组建方案；负责对行业研发中心的年度考核，审议行业研发中心年度工作报告（编制提纲见附件）；监督和审查行业研发中心的财务预决算；负责协调行业研发中心建设和运行过程中的有关事项等。
技术委员会由相关专业领域的技术专家和学者等组成，成员不少于7人，技术委员会组建及调整由依托单位提出并报管理委员会审定。技术委员会的主要职责是：为行业研发中心开展技术研发、成果转化等提供技术咨询。
第九条 行业研发中心实行主任负责制。行业研发中心主任应具有较深的学术造诣、较高的工程技术水平以及较强的组织管理和市场开拓能力，其主要职责是：根据管理委员会确认的发展规划和管理制度，全面负责行业研发中心的日常运行管理工作。
第三章 申报与认定
第十条 按照“成熟一个、认定一个”的原则组织开展行业研发中心建设。交通运输部发布认定指南，符合条件的单位可按要求申报。交通运输部科技主管部门按照初审、现场评审和综合评议的程序组织开展评审认定工作。
第十一条 行业研发中心应具备以下条件：
（一）符合交通运输部发布的行业研发中心建设领域布局，有明确的发展规划和建设方向，所提出的组建方案切实可行。
（二）拥有一支结构合理、素质较高的从事技术开发和成果转化的专业技术人员队伍，以及具有较强市场开拓意识及成果转化经验的经营管理队伍。
（三）具有一批有待工程化、产业化开发的且拥有自主知识产权和良好市场前景的科技成果，或具有较为突出的区域科技研发优势与成果；具有将科技成果向规模生产转化的研究验证环境和能力；具有通过市场机制实现科技成果工程化、产业化，形成良性循环的自我发展能力。
（四）依托单位能为行业研发中心提供必要的条件保障。
第四章 运行管理
第十二条 行业研发中心应加强体制机制创新，建立健全规章制度和激励机制，积极探索科学适用的管理模式和运行机制，确保行业研发中心的顺利建设、高效运行和持续健康发展。
第十三条 管理委员会和技术委员会每年应召开年度工作会议，审议行业研发中心重要事项。
第十四条 行业研发中心应保持人员结构的合理性与相对稳定性。
第十五条 行业研发中心应加大对外开放的力度，努力实现科技资源共享，鼓励科研、开发人员通过合作等形式开展研发活动，拓展技术市场。
第十六条 交通运输部定期对行业研发中心进行考核评价，实行动态管理，优胜劣汰。
第十七条 行业研发中心应严格实施既定的建设目标和任务。如遇特殊情况需要调整行业研发中心既定建设目标和任务的，应由依托单位报交通运输部科技主管部门批准。
第十八条 对于无法完成建设目标和任务的行业研发中心，交通运输部将视情况采取通报批评或取消行业研发中心资格。
第五章 附则
第十九条 交通运输部对通过认定的行业研发中心授予铭牌。铭牌的中文名称为“xxx行业研发中心（交通运输部）”，英文名称为“Research and Development Center on XXX , Ministry of Transport , PRC”。
第二十条 本办法由交通运输部科技主管部门负责解释。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。
